賃料増額・減額請求の法的手続きを知ろう！必要な準備とポイント

賃料増額・減額請求について、説明をします。

賃料の増額・減額請求ですが、借地借家法に、次のように規定されております。

（借賃増減請求権）
借地借家法第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
引用元：e-GOV法令検索（借地借家法）

そして、次の４つの場面に分かれます。
借地の増額請求
借地の減額請求
借家の増額請求
借家の減額請求

借家の増額請求を前提に、説明をします。

賃料増減額請求を行うために必要なこと

賃料増額請求や減額の請求は、意思表示を行う必要があります。
書面で、明確に請求する必要があります。

相手との関係が悪化しないか、感情的な対立にならないか、不安に思うかもしれません。
そこで、そもそも、書面を送ることを躊躇する場合もあるでしょう。

しかし、相手に意思表示をしないと、賃料の増額請求ができません。

お願いする文書
例えば、→坪あたり、賃料を１０００円あげていただけませんか、とお願いする文書です。
この文章は、明確な増額の意思表示となっておりません。

伝えるべき相手に伝えていない文書
賃貸人は、賃借人に直接伝える必要があります。
そのため、不動産の仲介業者なに伝えても、意思表示をしたことにはなりません。

また、いつの時点から増額したいのか、明示する必要がります。
相手に、増額の意思表示が到達した時点なのか、将来のある時点からなのかです。
将来のある時点からの場合は、例えば、来月の１日から賃料を増額することを請求することになります。

賃料の計算において
㎡のみではなく、坪単位でも賃料を計算すると良いです。
不動産鑑定士は、坪単価での計算を行っております。
賃料も、坪単価で計算すると、分かりやすくなります。

賃料の増額請求を行うことができない場合

賃料の不増額の特約

賃貸人と賃借人の間で、賃料の不増額の特約を結んだ場合です。

借地借家法３２条１項但書に規定されております。

（借賃増減請求権）
借地借家法第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
引用元：e-GOV法令検索（借地借家法）

定期建物賃貸借契約における賃料不改定特約

賃貸人と賃借人の間で、定期建物賃貸借契約を締結している場合においてです。
賃料不改定の特約を締結した場合です（借地借家法３８条９項）。

（定期建物賃貸借）
借地借家法38条９項　第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
引用元：e-GOV法令検索（借地借家法）

借地借家法の適用をされない賃貸借

借地借家法の適用をされない賃貸借の場合です。
例えば、駐車場の契約などです。

賃料の増額で当事者間に協議が調わない場合に支払うべき賃料額と利息について

建物の賃料の増額について、賃貸人と賃借人の間で、協議が調わない場合があります。
この場合は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間は、「相当と認める額」の賃料を支払うことになります。

ここで、「相当と認める額」とは、ほとんどの場合は、現在の賃料の金額です。

次に、利息ですが、裁判が確定した場合に、年1割の利息となります。
年1割とそれなりに高い利息です。そこで、利息は意識しておいた方が良いです。

借地借家法第三十二条　
２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
引用元：e-GOV法令検索（借地借家法）

賃貸人と賃借人の間で協議が調わなかった場合（調停）

調停を申し立てる

賃貸人と賃借人の間で、賃料増額について協議が調わなかった場合は、調停となります。
原則として、裁判ではなく、まず調停からとなります（調停前置主義）。

弁護士は、実際に現地に足を運んで、物件や現場の状況を把握する必要があります。

（地代借賃増減請求事件の調停の前置）
民事調停法第二十四条の二　借地借家法（平成三年法律第九十号）第十一条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。
２　前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。
引用元：e-GOV法令検索（民事調停法）

管轄については、通常は簡易裁判所です。
しかし、当事者の合意で地方裁判所に申し立てることができます（事物管轄について合意ができる）。

（宅地建物調停事件・管轄）
民事調停法第二十四条　宅地又は建物の貸借その他の利用関係の紛争に関する調停事件は、紛争の目的である宅地若しくは建物の所在地を管轄する簡易裁判所又は当事者が合意で定めるその所在地を管轄する地方裁判所の管轄とする。
引用元：e-GOV法令検索（民事調停法）

調停での審理

物件や現地の状況がわかる書面を提出します。
・公図
・住宅地図
・路線価図
・現地写真
等です。

調停の構成
調停官　１名
調停委員　２名（不動産鑑定士と弁護士）
によることが一般的です。

賃料が分かる根拠資料を提出する

鑑定書ですが、調停段階では、費用面があることから、私的な鑑定書の提出は、必ずしも必要ではありません。

私的な鑑定は重要ですが、賃料レポートや査定書を提出することも考えられます。

しかし、適切な賃料を明らかにするためには、何らかの準備は必要です。
調停委員会は、無料で、査定を行うところではありません。提出された証拠を踏まえて、金額を提案するところです。

裁判所鑑定について
ほとんど行われませんが、まれに行われることもあります。

現地調査期日

現地調査の期日ですが、行うこともけっこうあります。
現場にいくことで、いろいろ分かることがあるし、結論に影響をあたえる場合もあります。

調停成立・不成立

たして２で割り間をとるような結論では無く、個別具体的な事情を考慮して、判断されます。

調停が不成立の場合は、いったん終了となります。
そして、別途、訴訟提起をすることになります。

訴訟

私的な鑑定について

訴訟では、私的な鑑定書の提出を検討した方が良いです。
何らかの鑑定書を提出する場合が多いと思います。
そして、高額な物件の場合は、鑑定内容が充実した鑑定書を提出することになるでしょう。

一方、事案の内容や鑑定費用との関係から、鑑定書をだすことがためらわれる場合があります。
この場合は、鑑定書に代わる資料を提出することも、選択肢の１つとなります。
レポート査定などの提出が考えられます。

鑑定を依頼する場合
鑑定する際は、打合せをすると良いです。
その際、単に、金額を高くだして下さいというのではありません。
不動産の個別事情を踏まえて、増額減額の事情をしっかりと伝えることです。
不動産鑑定士に丁寧に説明すると、プラスに評価してくれることがあります。

裁判所の鑑定について

鑑定人の選任にあたっての意見

どういう鑑定人が選任されるべきか、意見をだすことがあります。
例えば、こういう事件でこういう専門が必要なので、こういう鑑定人を選任して欲しい等です。
大きな事件の場合は、大きな鑑定事務所を選任して欲しいということもあります。
地方の物件なので、地元の鑑定人を選任して欲しいという意見を述べることもあります。

鑑定事項について

例えば、直近で、賃料を合意した時点はいつか等が争われることがあります。
この場合は、事案では、２時点や３時点でやることもあります。

鑑定費用の負担者

鑑定を申し出た方であったり、折半だったりします。

裁判所鑑定の重要さ

裁判所の鑑定がなされると、基本的にはその鑑定に沿った形で、諸般の事情も考慮された上で判決が下されます。

諸般の事情についてですが、鑑定結果以外の個別の事情のことです。
そこで、個別事情を裁判で主張立証していくことになります。

なお、鑑定結果が不当におかしな場合があります。
裁判所鑑定なのに、どちらか一方に偏っている鑑定がまれにでる場合があります。
この場合は、鑑定の中身で、おかしな点を適宜指摘していくことになります。

判決について

判決ですが、ある時点の賃料がいくらかの確認という内容になります。

賃料の増減額が認められるための要素

借地借家法の規定に基づきます。